正規的英國房產仲介需要哪些資格?選擇租管仲介10大要點看過來!

英國仲介

合規營運的英國仲介依照政府規定需遵守相關規範和要求,除了必須持有公司營業保險,英國政府也規定仲介必須加入消費者保護機構,才能合法執業。 消費者保護機構有兩種,一是第三方監管機構 The Property Ombudsman(TPO),另一個是物業管理計畫(Property Redress Scheme),仲介公司必須至少選擇其一加入,或者也可同時擁有兩方的會員資格,獲得雙重保障。

消費者保護計畫是為了審核公司的註冊資料,入會的會員仲介必須遵守其中的規範,類似公平交易法,目的在於保障消費者權益。 此為基本的法規需求,仲介必須加入這樣的協會才可以合法職業。 讓房東、房客、賣家、買家等,若是對於仲介服務、收費或公司信用有所疑慮,甚至產生糾紛時,一旦認為該仲介違反協會規範,便能透過協會申報個案,請該協會作出公平裁決。

Client Money Protection scheme是近年來較新的規範,仍然有數家機構配合該計畫,仲介可以自由選擇加入。 與消費者保護計畫不盡相同,Client Money Protection Scheme 簡稱 CMP,顧名思義此機構旨在保護客戶資金。 該機構用以證明仲介公司擁有管理顧客資金的能力,所以在申請流程之中,公司的所有人(directors)無論是個人及其公司必須無不良紀錄,意即無破產情形、法院無案底等等,且必須呈上該仲介公司如何管理顧客帳戶(Client Account)。  Client Money Protection Scheme 機構需每年續約,每年都會重新審查客戶帳戶,會員仲介公司必須展現具有妥善管理顧客資金的能力。 選擇加入 CMP scheme 的公司,因必須透過律師處理所有銷售資金的金流,即使公司倒閉或消失,消費者仍可透過該協會求償,類似於保險機制,對消費者可說是多一層保障。

成為相關機構的會員是英國仲介必須遵守的規範,過去只有操作銷售與房產買賣的仲介才需要擁有 CMP 的資格,近年來英國政府所頒布的新法,則要求租管仲介也必須持有該資格。 租管仲介通常會代替房東收取租金,因此新法規能更加保障房東權益。 與其他國家不同的是,英國仲介不需要考取個人牌照,但需要加入行業公會,租管行業公會叫做 ARLA,銷售行業公會則是 NAEA,這幾個機構之後合併成名為 Propertymark 的聯合工會。 其功能是提供教材讓仲介念書考試,考取的話該公司可以掛上 Propertymark 的核可標識,表示此仲介公司擁有較高的服務素質。 比如說該公司里即使整個團隊無人考取 Propertymark 的資格,但只要公司總部請其中一人擁有此資格,這個公司就能掛上 Propertymark 的核可標識,因此對消費者而言,並不代表其接觸的每位仲介都有此資格,而是由該公司持有此資格。

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英國對於仲介的管理規範十分嚴謹,(Propertymark 的每個仲介皆須受過基本訓練,稱為 reserve activity,例如帶看、估價、斡旋、簽合約、提供顧客建議顧問、分派維修工作、處理顧客資金、與管理責任等等。 這些各項仲介工作職責,未來都需透過考試取得 Propertymark Level 3 第三級資格。 )以一般仲介來說,買賣或出租帶看的業務、物業管理、會計帳務等角色,未來都需持有第三級資格才能從事此行業,所有仲介業務相關執行的每個人皆須達到這樣的水準,會是未來英國法規的走向。

英國房產中介選擇非常多,房東在選擇中介的時候有10大要點必須要注意的!

第一要點:合規性

確認仲介是否合規,持有相關執照。 仲介持有私人租賃房產(PRS)或是英國地產申訴委員會(TPO)執照,以確保為房東提供糾紛投訴管道,可讓第三方進行公平的裁決。 此外,仲介需持有客戶資金保護(Client Money Protection, CMP)執照,證明仲介有良好的管理租金的能力。 上述執照皆附有專屬會員編碼,房東可登錄協會網站進行核查,確保仲介合規性。 這些證照效期並非永久性,每年都會進行審查與會員資格續約,因此應特別注意其時效性。

第二要點:溝通能力

初次諮詢,可確認仲介是否具有良好的溝通能力。 仲介必須有耐心了解房東的個案情況以及具體需求。 每個房產皆可能有不同需求,如投資用的市區樓盤、小孩自住需求學區房或季節性使用的度假房產等等。 初次諮詢通常房東會有較多疑問,仲介需全盤性的解釋清楚。

第三要點:精確估價能力

應確認仲介是否有精確出租估價能力。 專業的仲介能對房子進行遠距估價與實勘估價,另外也需熟知淡旺季差異,以及租金低標和高標分別落在什麼價位。 對於正在開發的房產或社區,可以進行逐年估價。 因為價格是由市場供需決定,仲介只能決定行銷手段,精確的估價可讓房東更快的與市場行情對接。

第四要點:了解產品特性

有經驗的仲介對於樓盤、地區以及房型有詳盡的了解,可讓房產發揮最大的潛力,為房東找到恰當租客,提高續約率。 呼應到上述兩點的溝通能力和估價能力,仲介的專業可以協助房東修正期待,找到將來最恰當類型的房客。 例如某公寓為一房半或兩房半,其中一間房間較小,像這樣的房子,若位於家庭住宅區,通常適合年輕小家庭,較小的房間可以給小孩居住。 若位於科技金融區,也可以出租給需要在家開會的上班族,在主臥室之外多一個小空間可以當書房或是辦公室。

第五要點:銷售與管理部門分工情形

選擇仲介的全套服務,稱為「Letting and Management」,出租(Letting)其實是短期服務,房產管理(Management)與帳目才是真正長期且持續的服務部分。 因此若房東較為注重自身房況,應特別留意仲介對於物業的管理模式,了解自身需求,並選擇適合自己的形式與服務。

舉例而言,房東應詢問仲介公司的服務模式,了解管理部門與業務部門是否有分工。 現市面上不少仲介的管理服務採用「外包制」進行遠端管理,將電話接聽工作外包給客服公司。 此種形式的服務,是由業務帶看,管理物業部門並不會親自去查看房產,對房子屋況本身可能有無法做到真正把控的疑慮。 海外房東往往不熟悉英國物管行業的情形,一般在越大型的企業中,部門分工越細,面對連續性問題或成因複雜的情況時,需要多個工作部門協調,相對耗時,較難在第一時間解決問題。 一旦處理期間拉長,亦可能產生額外費用,造成房東不便。

第六要點:費用清楚

服務費各家仲介標準不一,房產所在城市、區域各有不同行情,房東應針對其物業了解該區行情。 例如倫敦市中心與外圍郊區的的費用標準,因區域差異或租客生活型態不同而有所差異。 比方在倫敦一、二區仲介收費約落在租金的10%至15%,而二三線城市多為小家庭租屋,租期可能長至三年以上,仲介收費約為8%至9%之間。 房東需留心市面上「收費過低」的仲介,確認其服務是否完善。 因低於市場價格的收費,通常分配的精力和時間配比也相對較小,無法做到精緻化房產管理,亦可能產生額外的意外費用。 建議房東可以請仲介提出範例明細,因為收費內容差異不大,因此應該多了解各項費用收取的時點。

第七要點:難題因應對策

房東選擇仲介時,需注意仲介在面對較難處理的狀況時,根據經驗進行處理的能力。 其中重大的風險,可能像是意外失火等重大事故、租約到期租客未如期搬走、租客失業付不出房租又不願搬離,需要訴諸法律程序等特殊情況。

仲介應有協助房東風險管理的能力,提供對應方案,比如為房東推薦合適的保險類型,來減少房東的損失,讓顧客安心。 另外,房東在留意仲介提供服務內容的同時,也應注意在流程中仲介是否會額外收取費用。

第八要點:仲介配合廠商

確認仲介是否有完整資源提供合約上明載的相關服務,是否有多元化配合家具、保險與維修公司可供選擇,廠商服務內容與是否提供合理市價。 全年執行優質服務,為房東節省時間和金錢。

許多海外房東容易忽略的一點是,英國各行業有所謂外出處理費(call-out fee/charges),各項服務專業只要派遣人員出動,都會收取上門費,經年累積下來也是一筆不小的開銷。 若仲介有長期良好配合維修人員,房東便能節省這筆花費。

第九要點:附清晰通聯記錄

除了仲介與房東通聯記錄之外,一旦開始進行代租代管,仲介和房客間也必須留存通聯記錄。 房客通報維修若僅透過口頭溝通,未來如有糾紛無法提出對應記錄,可能有損權益,因此應配合通報系統使用。 若通報不清,維修人員無法事先了解狀況,耗費額外心力和時間,也可能因工作時間拉長而因此增加成本,造成額外支出。 若房東需要查詢細節,仲介必須提供原始通報內容,內容包含派遣人員、維修完成時間、費用收據等細節,讓房東可清楚查詢繳費記錄。

第十要點:投訴對應

各項服務都難免會遇上顧客不滿意的情況,仲介需能夠針對房東投訴做出檢討與適當處理。 一般選用全套租管服務的房東為了避免麻煩,不太會更換仲介,因為要重新進行報價、簽約、換鑰匙等流程。 因此除非遇到重大疏失、投訴無門,或仲介未能妥善處理,無法向房東解釋等,房東依然多傾向繼續與原仲介配合。 因此在與仲介簽約合作前,必須預想若將來不滿意對方的服務,仲介是否有相應的客服處理程序(Complaints Handling Procedure)。 仲介公司必須提出清楚投訴處理規章,內容要仔細紀錄問題始末與工作流程。 這份規章也同時可以規範其公司內部員工,確保團隊成員做事依據。 若服務不夠妥善,房東可透由檢討投訴管道維護權益

合規仲介的所有相關註冊號碼、會員編號都能直接找到,建議房東也可以自己多做查詢,找到讓自己最心安最信任的仲介。

OMG Qulafications

Arla: M0340663

Naea: M0338381

RoPA參考連結:https://www.propertymark.co.uk/professional-standards/uk-regulation/ropa.html

Propertymark連結:

https://www.propertymark.co.uk/

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