網紅樓盤大火,少了 EWS1 這張紙,你的房產價值等於0

Skyscraper

本月初5月7日早晨倫敦的一場住宅樓大火,驚醒了金絲雀碼頭的居民,起火點是著名的網紅樓盤 New Providence Wharf,據 BBC 報導指出,這場大火燒毀了19層公寓樓的其中三層,火勢一度猛烈,現場有超過120位消防員,耗時3小時救火,有兩名男子因吸入過多煙塵送醫,其餘傷者在現場皆救治完畢。 而失火的這一棟大樓外所用的外牆包覆面,恰恰與英國史上最嚴重的住宅火災葛籣費爾塔 (Grenfell Tower)大火使用的包覆面相同。

New Providence Wharf

(圖片來源:Nick Larkin)

New Providence Wharf Residence

(圖片來源:Mike Brooke)

這一場火災,讓當年的夢靥又再度浮現在倫敦人眼前,2017年6月14日淩晨,位於西倫敦肯辛頓自治區的一棟24層公寓大樓發生大火,現場濃煙密佈,時不時傳出爆炸聲與玻璃破裂的聲音,整座建築幾乎全部被燒毀,直至事發後幾天,大樓附近仍有肉眼可見的煙霧尚未散去,儘管有200名消防員和40輛消防車參與救援,仍有72人不幸罹難。

而當時促使火勢迅速蔓延、一發不可收拾的主要原因,就是該建築在2016年做外牆翻修時,使用了易燃的外牆包覆層(cladding,這種包覆層常被用於作為美化較老舊的住宅高樓。 另外,大樓內的緊急消防系統和自動灑水系統上的缺失,也加重了傷亡與損失。

而在這場災難之後,英國政府也下令要求所有高樓必須進行消防檢測,並填寫「外牆防火審查表 EWS1External Wall System。 這項檢測對每一棟高樓進行評定,從 A1  (合格)到B2(不合格,需整修),若是沒有獲得 EWS1 的業主,將很難進行房屋交易,因為絕大多數銀行視評級為 B2 的房子為無價值,拒絕受理貸款。

  • 什麼是外牆套件覆層(cladding

這是用於房屋外牆額外的一層覆蓋建材,通常作為防水和保溫用途,也能提升建築的耗能、美化外觀。 很多 cladding的材料並不阻燃,一旦失火就很容易導致火勢迅速蔓延。

  • 什麼是外牆防火審查表 EWS1External Wall System

Building Societies

(圖片來源:RICS)

這是由英國皇家建築師協會(RIBA)出臺,針對外牆包覆層做檢驗的審查表,甫推出的要求是針對超過18米高的建築,而後修正為對任何高度的樓盤進行檢測,無論有沒有外牆包覆層,業主 都需要提出檢驗證明,但在2020年11月最新的更新協定中宣布,對於那些沒有外牆包覆層建築的業主,或者11米以下的低層公寓,將不再需要提供EWS1審查表來出售或轉按揭他們的房產 。 這也意味著將有45萬業主將不再受困於EWS1。

EWS1 評級說明:審查系統提供了兩個主要方案。 方案 A 是針對沒有易燃包層的建築,但在陽臺等其他外部「附件 」上可能存在易燃材料。 方案 B 是針對有易燃包層的建築,可能需要也可能不需要進行補救整修。 而審查結果分為以下5個評級:

A1 沒有任何附件的結構包括大量的可燃材料(即不屬於有限可燃性的材料)

A2 對附件有適當的風險評估,確認不需要進行整修工程

A3 若上述兩個評級都不適用,可能會有對附件進行整修的潛在費用

B1 勘測員得出結論,他們認為火災風險足夠低,不需要進行整修工程

B2 勘察人員得出結論,沒有達到足夠的消防安全標準,他們已經向業主確定了所需的整修工程和臨時措施

  • 沒有 EWS1 的物業會有什麼影響?

以現況來說,沒有拿到合格的 EWS1,業主將沒辦法進行房屋買賣,因為英國的銀行也會要求賣家在交易時出示 EWS1 審查表,而絕大多數銀行將評級為 B2 等級的房子視為無價值,也不會受理後續貸款。 即使屋主降價出售,也少有買家願意購買有消防風險的房屋,何況還需要用全現金購房。

EWS1 Rating

  • 如何拿到 EWS1 呢? 為什麼這張紙這麼難拿到?

由於整個檢測的流程及專案十分複雜,需要由行業內相關專業機構受認證的成員來完成,他們必須具備足夠的專業知識來識別外牆包層和附件內的相關材料,因此檢測費用高昂(通常大約是 £7000 – £8000,也有上至£50K的報價。 而且這是一項全國性要求的檢測,對於檢測后不合格的建築還得反覆檢測直到合格為止,目前全英國只有300名專家通過該認證能進行檢測,也因此造成一紙難求的現況,目前許多業主的檢測都已經安排到2026年了

不過也不需要擔心,政府從2020年底也資助培訓 2000 名專業人士,未來將有更多專家可加入審查行列,以加快審查速度,縮短業主的等待時間。

EWS Process

(圖片來源:HTTPs://centrick.co.uk/news/how-to-navigate-the-ews1-that-proves-flats-pass-fire-safety-checks/)

  • 若想買房,要怎麼查該建築的 EWS1 報告結果?

若有看到心儀的房產,建議必須看清楚房子有沒有達到防火標準,有沒有拿到合格的 EWS1,即使當下的評級過關,也要留意是否有被要求進行再檢測,可能再檢測後有降級風險。 基本上在 2019 年之後竣工的新房大多不會有消防問題。

目前已知專案 EWS1 的結果 :

EWS1 Rating-2

Ability Place – A1

Baltimore Wharf – B1

Arena Tower – B1

Lincoln Plaza – compliant 合格

Harbour Exchange – compliant 合格

Mill Harbour – compliant 合格

Pan Peninsula – B2

New Providence wharf – B2

參考資料:

https://www.eastlondonadvertiser.co.uk/news/mp-calls-for-tower-building-freeze-after-blaze-7959398

https://www.bbc.co.uk/news/uk-england-london-57022678

https://www.theguardian.com/uk-news/2021/may/07/it-was-scary-resident-describes-escape-from-east-london-high-rise-blaze

https://www.leaseholdknowledge.com/advice/what-you-need-to-know-about-ews/

https://centrick.co.uk/news/how-to-navigate-the-ews1-that-proves-flats-pass-fire-safety-checks/

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