台灣打房ing,熱錢紛紛轉移英國炒房,你上車了嘛?

各國房產資本利得稅,知多少?

資本利得稅(Capital Gains Tax,簡稱CGT),是對資產買賣獲利收益的稅目,通常是個人所得稅的一部分。本文討論的是常見的買賣房地產的資本利得收益。

行政院3月11日拍版定調「房地合一稅2.0」,重打短線交易者,課徵重稅。房屋持有2 -5年內出售,加重調升課徵稅率為45%或35%;其中,稅負增幅比例最高的,是持有房屋3-5年售出的族群,要負擔的房產交易利得稅金,比原本1.0時代,大幅增加了75%;「2.0的升級加強版」政策,讓房市投資再加一層霜。

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圖片來源:財政部

台灣的房屋買賣交易所得稅從103年奢侈稅(財產交易所得與年度所得一併課徵所得稅), 105年房地合一1.0 (與所得稅分離課稅),到110年的最新版-房地合一2.0,加重2年至5年內賣房,短進短出的投資客稅率。 其實,台灣投資人自奢侈稅以來,已不陌生,但面對又急又重的打房力道,投資人雪上加霜,獲利空間就更侷限。

但小編不得不提一下, 其實富人擔重稅,早在國外先進國家已行之有年。歐美開發國家,大多以房產交易印花稅,資本利得課以重稅,來彰顯居住正義,舉例來說,澳洲房產交易利得課稅居於19%~45%間,德國是14%~45%,美國則為10%~39%。 我們鄰近的日本為20%~39%,南韓6%~50%更是高稅率。先不論各國政策皆有免稅額,持房期間的但書,或優惠除外規定;反觀台灣房地合一稅率2.0版,課徵10% ~45%間,不是國際間最高稅率,而是逐步順應潮流,這波疫情房價飛漲,更是給了財政部一個興稅的墊腳石。

那你知道英國資本利得稅是多少嗎?英國出售住宅物業的CGT為基本稅率18%或高稅率28%。以本文上述國家來看,是高稅率等級中,稅率最低的(28%)。

各國資本利得稅率

台灣vs英國資本利得稅率(CGT)比一比

試想,以一個預售屋純投資建案來說,3年後才竣工,持有不等期間的賣房交易,交易在台灣與交易在英國所課徵的CGT,可說是”高下立見”。

Tax Rate TW v.s. UK

Tax Rate TW v.s. UK-2

以台灣以房地合一2.0稅制,若預售屋持有2年內出售課徵45%,也就是獲利100萬就要繳交45萬,若持有2-5年內出售稅率則為35%。預售期間和成屋持有期間又要分開計算,那也就是說,買一戶3年後完工的預售屋,要持有3+5年=8年以上才能免於35%以上的加重稅率。那麼台灣的投資客,可要口袋深,沉住氣呀!

而英國的資本利得稅率,若是投資房案,無須考量持有期間,非18%28%,一到底,買賣機動性大,獲利空間完全不侷限。

英國房產稅制友善 投資人最安心

英國出售住宅物業的CGT為基本稅率18%和高稅率28%。 以本文上述國家來看,是高稅率等級中,稅率最低的(28%)。英國房產稅制友善,計算基礎簡單透明,一直以來是海外投資客,趨之若鶩的原因之一。 其資本利得稅率依照個人所得稅率分級計算;也就是取決於該年度個人所得稅稅率,所對應的資本利得稅率。(見下表)

Tax Table-1

舉例來說,若屋主持一住宅做為投資出租,當年買進成本 300,000英鎊,今年賣出330,000英鎊,期間的修繕成本為 2,000英鎊,屋主會因為適用所得稅率的不同,繳交不同金額的資本利得稅,試算如下:

Tax Table-2

資本利得(30,000英鎊)扣除免稅額(12,300英鎊),與可列舉的房屋修繕支出(2,000英鎊)後,適用基本稅率(18%)的屋主,需繳交2,826英鎊的資本利得稅;而適用高稅率(28%)的屋主,需繳交4,396英鎊的資本利得稅。以上的CGT計算,是無需考慮持有期間的,這樣有沒有簡單明瞭呢?!

此外,可注意到,若赚取的利潤少於12,300英鎊,基本上是不必缴交資本利得稅的;但須提醒,賣屋者仍應在賣屋交易後30天報稅,若遲延報稅,則有100/300英鎊, 或是稅金5%的罰則, 係依其延遲期間而有不等的罰款。

公司炒房知多少?知其利多?還是利少? 

其實心知肚明都知道,設立公司買房是最大的減稅良方。舊制範圍內,境內公司交易房地產,併入當年度營利事業所得額課稅,稅率為20%,比起一般個人短線交易稅率(45%)更低,而房地合一稅2.0版,擬把公司買賣交易稅率自20%提高至45%,比照個人買房稅制辦理,避免以公司名義炒作房價。

Self tax return TW

圖片來源:財政部

英國擬加所得稅資本利得稅企業稅救財政

英國政府的作法也如出一轍,亦如台灣,紛紛乘疫情大興稅賦。英國財政大臣Rishi Sunak擬增加公司企業稅目的稅收,也希望將資本利得稅率調升至和個人所得稅一樣,彌補疫情期間耗費一連串政府補助資金。若真如此,資本利得稅率的高稅率會由現在的28%調升增加至40%,而企業稅率會由原本19%增加至25%,單是增加企業稅,預計可為當局帶來極可觀的英鎊收入。

不過,台灣投資人且莫心慌,以上的加稅政策延緩實施。英國政府在今年的3月財政財政預算會議中已聲稱,「不計一切代價」繼續幫助個人與企業度過難關;如包括把休假計畫(furlough scheme)在內的許多經濟支持措施延長至9月底、凍結個人所得稅扣除額度與稅額門檻、延長「買房印花稅假期」至2021/06/30。

許多投資客已進到獲利穩健的英國房市,蓄勢起漲的城市列車要開了!你還在擔憂台灣打房嗎?快來複製英商首都-房東群的成功模式,聽一聽我們的包租公包租婆如何房市操作so easy!4月我們有一連串的分享會,歡迎大家踴躍報名:https://www.onemovegroup.com/event/uk-seminar/

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