升息時代,選對投資地點讓你的資產生生不息!

英國房地產 英國置產 英國買房

今年最熱門的關鍵字之一想必就是升息了吧,世界經濟環環相扣牽一髮動全身,不論哪個國家提出的升息比例是多少都一定會對我們的生活造成影響。身處這經濟和股市動盪不已的時代,許多人紛紛購置房產以維護資產使其不縮水,但你知道有些房產也是屬於高風險族群嗎?首先我們必須先了解一個課題,

為何2022年升息不斷?

過去在2008年金融海嘯時,美國帶頭使用量化寬鬆政策,希望藉由增加市面上的流通貨幣數量以達到刺激經濟的效果,當時政策也的確奏效,人們手上的貨幣變多消費也自然而然增加,整個市場的需求增加也就帶動了經濟發展,但有學過宏觀經濟學的朋友們應該也都知道市面上貨幣過多是很容易造成嚴重通貨膨脹的,因此這項政策並非長久之計且必須謹慎控制。

而在2020年由於新冠肺炎襲擊全世界的因素,世界經濟也面臨衰退的困境,美國聯準會在202032次緊急降息(使利率趨近於零),並且實施無上限量化寬鬆政策(簡稱,無限QE),使市場上流通的貨幣大量增加同時刺激企業借貸、投資,也間接帶動就業與消費提升。

然而,聯準會沒預料到的是價格攀升過快和供給面的問題,市場上流通的熱錢太多,導致資產價格如股價、房價節節上升,連帶物價也超乎預期的上漲,反而造成愈趨嚴重的通貨膨脹課題。根據美國勞工部713日公布資料,6 月消費者物價指數(CPI)比去年同期激增 9.1%,創下逾 40 年來新高,就算排除糧食和能源成本的 6 月核心 CPI 年增率也高達 5.9%,兩者也分別高於市場預期的 8.8% 5.7%,顯示通膨仍持續失控,不僅是消費者須面臨更沉重的物價壓力,美國經濟也受到影響。

此外,俄烏戰爭也使得許多原物料出現短缺,供給端的減少更加劇了全球通貨膨脹的速度,因此從今年3月起各國便陸陸續續宣布升息,以期能解決失控的通膨問題。

美國物價指數 英國物價指數 英國通貨膨脹

(Source:BLS.GOV)

升息造成的影響

升息最直白的解釋便是人放在銀行裡的資金會產生比之前更多的利息,而有資金借貸需求的人則需付出更高額的利息費用,因此一般家戶會提高儲蓄意願,想反地,廠商的投資需求則會因為成本增加而減少。

除了銀行端會發生變化,升息還會造成那些影響呢?首先,企業貸款的成本增加,再加上通貨膨脹所導致的能源成本增加,以及連帶受到影響原物料進口的成本增加等,種種成本的增加都將導致企業的獲利減少。

升息時也會讓該國貨幣轉強,影響到進口與出口的貿易。就以美元來說吧,當美國升息時會使美元強勢,有利於美國進口更多消費品,甚至幫助減少通膨的比率,對於其他國家而言,進入美國市場的價格更有優勢了,但這樣升息卻還是會苦到以美元計價的石油,因為他們須以更多貨幣來兌美元。

而升息雖可能達到抑制通膨的效果,卻也可能造成全球經濟停滯,理由很簡單,當美國升息後,多數政府也會跟著升息,而這也將促使各國減緩各種非必要性的進口與出口;貸款利率的提升,也會使國內投資下滑,造成就業機會減少,最終導致全球經濟活動的停滯。

總體來說,升息的確是個能暫時降低景氣過熱的方法,至於成效如何還得持續觀察下去,不過也要小心長期為全球經濟留下的隱憂,未來勢必還可能再出現震盪。

英國貸款 英國買房 英國貸款買房

哪裡的房產相對抗跌?

當全球經濟環境不穩定時,黃金、房地產等避險產品就會變的熱門起來,不過這邊也要小小提醒一下大家,並非所有國家的房地產市場都能承受升息和經濟不穩定的風險喔,投資前還是要多多留意!

根據經濟學人雜誌報導指出,要判斷房價是下跌還是趨緩除了價格外也要參考三個要素:

1.  一個經濟體內,有多少屋主揹負房貸,而非已成為房子的完全擁有者

當經濟體內背負房貸的人越多,升息對該地區房市的影響也就越大,如果房價大幅回落,則將引發銀行業巨額虧損。

2.  房貸的結構是採用浮動利率還是固定利率

採用浮動利率對債務人的影響是有立即性的,而固定利率的貸款人在短期內不會感受到利率波動的影響。例如芬蘭和澳洲採取浮動利率的國家,升息對民眾很有感,而適用固定利率的國家房貸雖不見得有長時間的固定利率但與浮動相比之下已經穩健很多,例如英國與加拿大。

3.  家庭背負房債的多寡

當全球發生金融危機,大部分國家都會有高負債問題。因此當房價下跌時,還款金額佔收入比重高的家庭,會感覺幾乎要被房貸壓垮。

歐洲系統風險委員會(European Systemic Risk BoardESRB)就曾在今年2月時發出警告,幾個國家如丹麥、盧森堡、荷蘭、挪威和瑞典房貸債務高得難以維持。

至於英國房市與法國房市,相較於澳洲、新西蘭和加拿大以及北歐國家這幾個最容易被升息影響的房地產市場,還是會處於相對較佳的狀態,其他體質也算不錯的地區像是東歐、南歐則因為房產多半是繼承而來也可較不受升息影響。

倫敦房地產說明會 倫敦房地產 倫敦金絲雀碼頭

為什麼英國房地產是您投資的好選擇?

前面有提及一些房市體質較穩健且比較不會受到升息影響的國家,那為什麼我們會特別推薦英國置產為首選呢?我們可以從以下幾個角度分析:

1.  英國的住房需求依然大幅超越供給

多所世界名校為英國培育出許多優秀人才促成了強勁的就業市場也不斷帶動英國經濟發展,因此吸引更多國際企業在英國設立歐洲總部,也形成良好的產業循環,另外千禧世代的族群也漸漸到了買房的年紀,以及後疫情時代遠距工作大增都促使人們尋求更大的生活空間,也意味著會持續支撐房價。

2. 租金收益穩定

這些留在英國工作的青年才俊們不見得每一位都能在初出社會時就買房,因此市場對於租屋的需求有不斷攀升的趨勢。

英國租房 英國買房

Property Reporter報導指出,整個英國房地產市場十年前的住宅總數不到 2,750 萬套,而英國房產租賃市場則擁有近 940 萬套出租房產,佔全部住宅的 34.2%。十年後,這個比例發生了很大的變化,這都歸因於租房的人越來越多。由最新數據顯示,英國現在有超過 2,950 萬套住宅,出租房產的數量超過 1,050 萬套(令人驚訝的是這比之前增長了 12.2%),佔比約為住宅總數的 35.7%,預估未來也會持續增長。

3. 英鎊貶值

英國自2016年通過脫歐公投後,引發外界對於英國投資市場的疑慮,英鎊因而開始貶值,不過英鎊貶值對於國外買家而言卻不是什麼壞事,過去你需要以原價購買的房地產現在則是打折賣給你,光聽就心動不已!

至於有些人會擔心英國未來發展的部分,只能說若是全球又陷入景氣蕭條時期英國當然不可能獨善其身,但穩健的經濟體質卻能幫助英國維持穩定且更為快速的復甦,若全球經濟欣欣向榮,那麼擔心就更顯得多餘了,當然,我們不能否認脫歐對英國產生的影響,可是我們也不能忽視英國長久以來的金融地位和科技發展,要被他國取代絕非一朝一夕的事。

英國留學 英國置產

4. 以房養學

大家都知道英國名校雲集,每年吸引眾多國際學生前往就讀,若是您將來也有考慮送孩子到英國留學,那麼必定會有租屋需求產生,不妨提前購買一套英國房產,屆時不僅可以滿足孩子留學住宿的需求,另外還可利用房產的增值、額外的租金收入,達到抵免子女學費與生活開銷的目的,等到孩子畢業時亦可選擇直接留在當地工作不用擔心租不到房,一舉數得呀!

以上就是針對升息以及經濟動盪時代避險投資標的的分享,就房產而言,選擇穩健度高的地點進行投資也是至關重要,抗跌的投資才能有效幫您維持資產!若是看完本文後有對於英國房地產投資以及英國留學的相關問題都歡迎洽詢英商首都集團One Move Group,我們將提供您最完善的諮詢與服務。

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活動預告:

倫敦房地產

10/12 (三) |2:00 p.m.【金絲雀碼頭的奢華住宅饗宴】房產投資說明會|台中辦公室

10/13 (四)|2:00 p.m.【金絲雀碼頭的奢華住宅饗宴】房產投資說明會|台北101 57F

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英國留學

10/12 (三)|2:00 p.m.【攻讀英國醫學系】教育講座|Zoom線上會議

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英國房地產投資

11/18 (五)|2:00 p.m.【曼城波特街1號 全球首發】曼徹斯特房產說明會|高雄晶英國際行館 28F 雲垂樓

11/23 (三)|2:00 p.m.【曼城波特街1號 全球首發】曼徹斯特房產說明會|台中日月千禧酒店 5F VEE 01

11/26 (六)|2:00 p.m.【曼城波特街1號 全球首發】曼徹斯特房產說明會|台北W飯店 11F Strategy 1

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