報稅不踩雷！【2025英國海外房東年度報稅流程】大解析

（Source: The Guardian）

儘管全球房地產領域呈現波動態勢，當前英國房地產市場展現出強韌的穩定性。根據最新租賃市場報告顯示，租賃需求持續超越供給的情形仍在延續，市場前景維持樂觀，成功吸引大量投資者進場佈局。然而，海外投資者在完成房產購置後，常面臨稅務申報的諸多挑戰。有鑑於此，英商首都集團特別為投資者提供英國稅務申報的專業資訊及關鍵要點，協助各位房東全面掌握英國稅務申報制度及相關流程！

1. 英國財稅年度及報稅截止日期

英國財稅年度的計算是每年4月6日至次年4月5日，稅務局會給您10個月的時間準備所有房產收入和費用的申報資料。因此，報稅截止日期為財稅年度結束（次年4月5日）後再往後數的第10個月（1月31日）。

舉例說明，2026年1月31日是2024-2025財稅年度的報稅截止日期。此財稅年度涵蓋2024年4月6日至2025年4月5日期間產生的租金收益及其他投資所得。若您的收益於2025年4月5日之後產生，則該部分收益將納入2025-2026財稅年度申報範圍，相應的報稅截止日期則為2027年1月31日。

2. 海外房東需繳納多少稅款予英國政府？

應繳納稅款金額取決於您是否為英國稅務居民。若您屬於非稅務居民身份（每年在英國居住少於183天），僅需就英國境內產生的收益繳稅。多數海外房東皆屬此類，因此通常只需申報在英國境內產生的收入。

英國個人所得稅採用累進稅率制度，依照收入水平劃分不同稅率區間。年收入在£12,570以下的部分享有0%稅率，即免稅額度；收入介於£12,571至£50,270之間的部分適用20%的基本稅率；收入達到£50,271至£150,000區間的部分則需繳納40%的較高稅率；而當年收入超過£150,000的部分，將適用最高的45%附加稅率。

若房東本人居住海外，英國公民可獲得£12,570的免稅額。非英國公民房東則須視其國籍是否與英國簽訂雙重徵稅協定。若您持有其他國籍，建議諮詢您的稅務會計師，了解您是否符合英國免稅額資格。

3. 未報稅或少繳稅的後果

報稅與繳稅作為居民的法定義務，未能履行將面臨相應的處罰制度。根據現行規定，當事人初次忘記報稅或因疏忽而延遲報稅、繳稅，將收到英國稅務局的罰款通知，每次罰款金額為200英鎊，長期未報稅則會受到更嚴厲的處罰。

因此，作為英國房產持有者，了解報稅及繳稅責任至關重要。您必須特別留意英國稅務申報的相關規定，並於法定期限內完成報稅程序，以避免觸犯英國當地置產的相關法律規定而被迫繳納罰款，甚至因此留下不良信用紀錄！

（Source: 1st formations）

4. 海外房東報稅流程大解析

英國報稅流程主要分為兩大程序：首先，個人需要完成非英國居民海外房東計劃（Non Residential Landlord Scheme, NRLS）的申辦手續，以避免被國稅局預扣每月20%的租金收入。完成非英國居民海外房東計劃登記後，房東還需提交個人所得稅申報表（Self-Assessment Tax Return）才算完成完整的報稅程序！

由於計算方法較為複雜，房東們在計算租賃業務的收入與利潤時常面臨各種問題，不僅可能錯失「稅費減免」的機會，若報稅表數據不準確，更可能面臨英國稅務局的處罰。但是無需擔憂，英商首都集團為海外房東提供英國報稅的一站式服務，替您省去上述流程中的繁複手續！同時，我們在此特別為非英國居民海外房東提供詳盡的服務流程作為參考：

【完成非英國居民海外房東申辦】

個人首次註冊，需至英國國稅局的網站完成非英國居民海外房東表格（Non Residential Landlord Scheme, NRLS）的申辦。

（Source: GOV.UK）

需在官方指定頁面填表，填寫的主要內容包含房東姓名、電話、生日、地址等基本資料以及最重要的房產相關資訊。填寫完成後，務必將整份資料列印出來並在簽名處親筆簽名後郵寄至英國稅務局（HMRC）的指定地址。

完成以上步驟後，房東需等待一至兩個月的時間，即會收到英國國稅局寄來的10位數個人報稅碼（Unique Taxpayer Reference, UTR），以便您後續的報稅申請。英國國稅局亦會寄給房東您的免預存許可。在您收到免預存許可前，根據英國政府下設法規，仲介必須扣留房東淨利潤的20%預存至國稅局。一旦房東出示免預存許可信，仲介將立即停止預存行為。

【完成年度所得稅申報】

當進行年度所得稅申報時，計算應納稅的租金收益需考量可從租金收入中扣除的開銷與費用。凡符合「完全且專門用於出租物業」之目的，如物業的一般維護和修理、水電費、燃氣費、租賃仲介費和管理費等皆可納入扣除範圍！

每年英國政府會於4月6日正式發布當年度最新的稅務申報表格，供納稅人下載及填寫，因此自每年的4月6日起即可開始準備稅務申報作業。此階段需填寫先前申請的10位數稅務編碼、個人基本資料、租金收入金額及相關證明文件，完成簽名後郵寄至英國稅務及海關總署（HMRC）即可完成申報程序。

（Source: GOV.UK）

特此提醒各位英國房產持有者，紙本申報截止日期為10月31日，而線上申報則延至次年1月31日。值得注意的是，年度所得線上申報系統僅開放予居住於英國的英國公民及擁有英國居留權者使用，海外投資人並不適用此項服務。因此，「非本地投資者」僅能透過網路下載稅務編碼及個人所得稅申報表格後進行填寫，並須透過「紙本郵寄」方式完成最終申報。

英國房地產市場穩健發展，為海外投資者帶來豐厚回報。然而，英國的稅務規範嚴格且程序複雜，準確完成報稅申報至關重要。為確保您的投資合規無憂，英商首都集團提供專業的一站式英國報稅服務，助您輕鬆應對稅務挑戰，確保合法合規的同時，最大程度優化您的投資收益。若您對英國房東報稅流程仍有疑問，或需專業團隊協助規劃最適合您的報稅方案，歡迎立即聯繫我們，讓您的英國房產投資更高效、更安心！