2025英國《租客權利法案》生效：三十年最大租房制度改革啟動
（Source: JLL Residential）
2025年10月27日，英國租賃市場迎來三十年來最重大改革——《租客權利法案》（Renters’ Rights Act）「正式生效」。這項被譽為英國住房制度「里程碑」的新法，將徹底改變全英逾1,100萬名租客與數百萬房東的權益關係。從禁止無理由解約、限制租金隨意上漲，到放寬租客提前退租與飼養寵物的自由等六項變革，新制度為英國租賃市場開啟全新篇章，也為投資者與租屋族帶來全新的挑戰與機會。
內容目錄
1. 2025英國租賃新制改革上路
2025年10月正式生效的《租客權利法案》（Renters’ Rights Act），被譽為英國租賃制度三十年來最重大的改革。此法案徹底改變房東與租客的權力平衡，並為英國租賃市場建立全新的法律架構，以下為此次英國租房新政之六大變革。
【廢除無過錯驅逐（Section 21）：英國房東不再能隨意終止租約】
新法正式取消「無過錯驅逐」（Section 21），房東不得在租客守約的情況下要求搬離。僅在特定情況下，如租客拖欠三個月以上租金、嚴重擾鄰、房東或家人自住、或計畫出售房產時，才可提出驅逐要求。此外，在租期首年內，房東不得以出售或自住為由要求退租，若確需收回房屋，須提前「四個月」書面通知。
傳統的6個月或12個月固定租期將全面取消。根據《租客權利法案》，所有租約將改為「滾動制」，租客可隨時提前兩個月通知搬出，房東也無法再以長期租約綁約。這項制度將適用於新舊租約，讓英國租賃市場更具彈性與透明度。
新法對租金調整設下明確規範。房東每年僅能調漲一次租金，漲幅須符合市場行情並提前兩個月告知。若租客認為漲幅不合理，可向租賃法庭（First-tier Tribunal）申訴。同時，英國政府明令禁止「租金競價」（Bidding Wars），房東與仲介不得要求租客出價高於廣告價格，也不得設置自動漲租條款。
（Source: BuyAssociation Group）
《租客權利法案》將「體面住房標準」（Decent Homes Standard）擴大至私人租賃市場，要求出租物業必須安全、乾淨、無霉菌，並具備完善供暖與衛生設備。若房屋出現潮濕或霉變等健康隱患，房東須於法定期限內修復，否則將面臨罰款或賠償。
根據新法，房東與仲介不得因租客有子女、領取福利或其他身分條件而拒租。這是英國首次在法律層面明確禁止租屋歧視，確保每位租客都能在公平的環境中尋找住所。
新法正式保障租客飼養寵物的權利。租客可提出養寵物申請，房東若要拒絕，必須提出合理理由。為維護房屋安全，房東可要求租客購買寵物保險，以防止房屋受損。
（Source: Pets Lets）
隨著《租客權利法案》的上路，英國租賃市場進入全新時代。對租客而言，居住保障與自主權明顯提升；對房東與投資者而言，這將是重新調整資產策略與投資布局的重要契機。
2. 英國房東該如何因應《租客權利法案》？
《租客權利法案》（Renters’ Rights Act）的正式上路，為英國租賃市場帶來三十年來最大變革。過去由房東主導的租賃關係，將逐漸被「租客權益提升、房東監管加強」的新制度取代。對英國房東而言，及早調整策略、確保合規，將是維持投資報酬與降低法律風險的關鍵。
• 審查房產組合與租約條款
若您名下擁有多套出租物業，現在正是重新檢視租約內容的最佳時機。重點包括：確認是否仍存在「固定租期」、「自動漲租」或「無理由解約」等舊條款，並確保所有押金皆託管於政府認可的 Tenancy Deposit Scheme。不符新法規範的合約，應盡快更新或補簽，以免日後被判定無效。
• 檢查租約狀態，提前規劃房產安排
對於租期即將屆滿或已進入滾動租約的租客，房東應評估是否有自住、出售或翻修計畫，並預先擬定未來1-2年的房產策略。所有決策與溝通內容都應留存書面紀錄；若計畫續租，建議主動與租客協商租金，以維持良好租賃關係。
• 準備登錄全國房東資料庫
英國政府即將啟用「全國性房東數據庫」（ Private Landlord Database），所有私人房東都必須登錄名下物業，否則將不得合法出租並可能遭罰。建議及早整理下方列表文件：
❖ 房產所有權證明
❖ 能源性能證書（EPC）
❖ 燃氣安全證書（Gas Safety Certificate）
❖ 電力安全報告（EICR）
❖ 當前租約副本與押金保護證明
• 儘早加入房東申訴專員制度
新法規定所有房東須加入「私人租賃申訴專員制度」（Private Rented Sector Ombudsman），此機構負責處理租客投訴並作出具法律效力的裁決。建議房東在系統開放後儘早註冊，確保糾紛能依法處理，避免因延誤而遭罰。
• 建立完整紀錄與維修檔案
在新制度下，租金糾紛、維修延誤或租客申訴都有可能引發法律責任。房東應養成良好的文件管理習慣，包括保留所有與租客的溝通紀錄（電郵、訊息、維修申請等），保存報價單、發票與完工照片，建立數位檔案系統，以備未來仲裁或索賠之用。
3. 租客保障提升，房東加速轉型
英國最新的《租客權利法案》（Renters’ Rights Act），不僅重新定義了租客與房東之間的關係，更代表英國租賃市場結構性的一次重大改革。隨著「無過錯驅逐」（Section 21）正式廢除，租客終於擺脫了「隨時可能被要求搬離」的不安定感。同時，滾動租約（Periodic Tenancy）將成為主流，讓長期租住成為常態，特別有利於家庭與長期居住者。隨著租客對居住品質與管理服務的要求提升，整體市場服務也將更為制度化、安全化與透明化。
新法實施後，房東將面臨更嚴格的監管、更長的驅逐程序與更高的合規成本。這使部分中小型房東選擇提前退出市場。根據市場預測，至2026年約有31%的英國私人房東計畫縮減持有規模，其中16%將全面退出出租市場。這可能導致短期內租賃供應收緊、租金上升與租房競爭加劇。
面對新規，英國租賃市場正從「個人房東時代」邁向「機構化管理」的新階段。越來越多房東選擇委託專業機構進行管理，以確保物業合規、安全並維持穩定收益。對於積極合規、重視長期經營的房東而言，這場改革反而是一項契機，市場信任度的提升將帶來更高的「租客留存率」與「更穩定的報酬」。
隨著《租客權利法案》正式生效，英國租賃市場正邁入全新時代。面對更嚴格的監管要求與租客權益提升的趨勢，房東唯有提前調整策略、確保合規經營，才能在新制度下持續穩健獲利。
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活動預告：
【倫敦近郊溫莎紅磚寓邸】｜英國房地產講座
8/27 (四) 2 p.m. 新竹 暐順國際會議中心
8/28 (五) 2 p.m. 高雄 然一酒店
8/29 (六) 2 p.m. 台北 101
