英國11月房市調整期布局良機，金絲雀碼頭行政區吸金力全面看漲

當倫敦街頭點亮璀璨聖誕燈飾，英國房市也迎來年末關鍵時刻。英國權威房產平台 Rightmove 最新發布的11月數據顯示，英國房產均價降至£364,833，較前月下跌1.8%。受英國財政預算案不確定性影響，加上房源供應量達十年新高，今年市場淡季較往年明顯提前。從不同價位區間來看，市場分化現象顯著，高端物業（£200萬以上）成交量年減13%，觀望情緒濃厚；而剛需市場（£50萬以下）僅下跌4%，仍為市場主力支撐。若英國央行於12月再次降息，有望釋放購屋需求，為年底至明年初的房市注入信心。

1. 英國總體房市表現

（Source: Rightmove）

▲2025年11月英國房產成交量較去年同期大幅增長「4%」

2025年11月，英國房地產市場在預算案前的不確定性影響下持續承壓，房價出現明顯回調。 Rightmove 數據顯示，平均開價環比下降1.8%（-£6,589），降至£364,833。本月價格走弱主要源於兩大因素，市場房源供應量達到近十年高位，使賣方在競爭壓力下不得不調整掛牌策略；而英國秋季預算案前的政策猜測加劇了市場觀望情緒，尤其在高端市場表現顯著。已有超過三分之一的在售房源下調價格，平均降幅達7%。

儘管如此，年度表現並未全走弱，目前全英平均房產價格僅較去年同期微幅下降0.5%（-£1,759）仍保持相對穩定態勢。市場的主體需求板塊呈現更強韌性，£50萬以下的剛需市場成交量僅年減4%，明顯優於高價位物業區間，顯示多數買家仍在持續推進購房計畫。

在貸款環境方面，融資條件持續改善，兩年期固定房貸利率已降至「4.41%」，顯著低於去年同期的5.06%。雖然英格蘭銀行11月暫未降息，但市場普遍預計12月有望迎來今年最後一次下調，這將進一步提升購屋者的支付能力，並有助於提振年底及2026年初的市場信心。

（Source: Rightmove）

Rightmove 房產專家 Colleen Babcock 表示，目前英國房市受到預算案不確定性和十年來最高房源供應量的雙重影響，價格增長空間受到明顯壓制。大量新賣家為了避免在競爭中「定價過高」，紛紛採取更謹慎、更具吸引力的掛牌策略。今年的市場淡季也較往年提前到來，通常出現在聖誕前的交易放緩已經在11月顯現。

2. 近年英國房價趨勢

（Source: Rightmove）

▲2025年初房價持續上漲至5月高點，6至8月受高供給與季節性影響連續回調，9月起進入秋季調整期。

從上圖數據可以看出，過去一年英國房價走勢呈現明顯的季節性波動特徵。進入2025年後，在通膨回落、貸款成本下降和購屋信心改善的共同推動下，房價自1月起持續攀升，並在5月至6月間達到年內高點，近£380,000。隨著夏季房源供應量攀升、賣方競爭加劇，加上部分買家進入假期模式，7月至9月房價出現逐步回落。

房價於10月短暫穩定後，受秋季預算案不確定性及市場觀望情緒影響，11月價格進一步下探至約£365,000。整體而言，英國房價在過去12個月呈現「年初回升—夏季見頂—秋季回調」的典型週期性走勢。隨著利率持續下行且年底有望迎來進一步降息，未來市場仍具備溫和修復與穩健交易活動的支撐基礎，對長期投資者而言，當前價格回調或為進場佈局的良好時機。

（Source: Rightmove）

▲過去五年房價穩步上揚，2025年春季強勢反彈並於5月創歷史新高，展現市場韌性與信心回歸。

從圖表可見，過去五年英國房價整體呈現震盪上行的軌跡，長期趨勢依舊穩健。進入2023年至2024年，受通膨高漲及利率上調影響，房價呈現高位震盪，但整體仍保持在£360,000以上區間。至2025年，隨著通膨緩解、房貸利率下降和買家信心逐步修復，房價在春季再次衝高，達到近五年新高水平。

整體而言，在穩定的總體經濟環境與持續改善的貸款條件支持下，英國房地產市場不僅展現出良好的「抗風險能力」，也持續保持其作為長期資產配置工具的價值與吸引力，對尋求海外資產多元化配置的投資者來說，英國房市仍是值得關注的穩健標的。

3. 英國各區域房市表現

（Source: Rightmove）

▲2025年11月英國各地房價明顯分化，同時受秋季預算案不確定性影響觀望情緒濃厚

2025年11月英國各地區房價表現持續呈現分化格局。具體而言，倫敦地區平均房價為£669,040，較上月度下降2.4%，年減2.1%，在預算案不確定性影響下，高價區域的觀望情緒更為突出。相較之下，曼徹斯特所屬的西北英格蘭地區平均房價£264,683，環比下跌1.2%，但年增「1.9%」，顯示買家需求仍具韌性。

整體而言，英國區域房價持續呈現結構性分化，價格較高、對稅務政策敏感度更強的南部地區承壓明顯，而北部城市憑藉相對親民的價格與穩定的剛需支撐，展現出更強的市場抗壓力。

4. 倫敦房市表現

在了解英國各地房市後，我們接著專注於「倫敦」各行政區的表現：

（Source: Rightmove）

▲2025年11月倫敦金絲雀碼頭所屬行政區 Tower Hamlets 表現承上月度持續亮眼。

從月度數據來看，默頓區（Merton）以「5.5%」的漲幅領跑全倫敦，作為西南倫敦典型的家庭型居住區，該區綠化充足、學區資源優良，加之房價相對中高端但仍具吸引力，持續吸引換屋族群。里士滿（Richmond upon Thames）上漲「2.3%」，依托泰晤士河畔環境、優質教育資源及高居住品質，一直是倫敦需求最穩定的區域之一。位於金融城與金絲雀碼頭之間的哈姆雷特塔（Tower Hamlets）上漲「1.8%」，交通和就業資源優勢突出，租賃與自住需求共同支撐房價穩健上行。南華克（Southwark）上漲「1.1%」，倫敦橋及周邊持續發展，加上年輕職場人口的穩定流入，使該區房價保持溫和上漲趨勢。位於東倫敦的紅橋（Redbridge）上漲「1.2%」，作為受歡迎的家庭型區域，可負擔的房價和優質的教育資源是其主要吸引力。

從年度漲幅來看，黑弗靈（Havering）以「4.7%」的年增幅穩居全倫敦榜首，該區房價基數更親民，加上伊莉莎白線帶來的交通改善，持續吸引首購族與家庭買家。位於西北倫敦部布倫特（Brent）上漲「3.0%」，交通設施和商業環境持續改善，帶動區域需求穩定增長。瓦爾珊森林（Waltham Forest）上漲「2.4%」，近年來被視為倫敦的新興熱門區域，兼具教育、自然環境與性價比優勢，吸引大量年輕家庭入駐。布萊克希斯（Lewisham）上漲「1.7%」，隨著區內基礎設施升級與居住需求穩定，房價保持溫和上升。哈克尼（Hackney）上漲「1.5%」，創意產業與年輕專業人士的聚集，使該區長期具備較強需求支撐，房價表現持續穩定。

*上表中各區數據以三個月的滾動平均值為基礎，可作為各區長期總體價格趨勢的指標，不能與倫敦的月度總體數據進行直接比較。

5. 精選區域介紹

哈姆雷特塔區（Tower Hamlets）

（Source: CBRE Residential）

根據最新11月房市數據顯示，哈姆雷特塔區（Tower Hamlets）平均房價為£614,736,本月環比上漲「1.8%」，為當月倫敦表現最強勁的板塊之一。儘管年度房價微幅下降0.5%，但整體仍呈出穩定復甦的趨勢。

哈姆雷特塔（Tower Hamlets）位於東倫敦部核心區位，毗鄰倫敦金融城（City of London），同時坐擁金絲雀碼頭（Canary Wharf）等倫敦重要國際商務金融區，大量高品質住宅、公園化社區以及濱水景觀資源，使其成為年輕專業人士與投資買家的熱門選擇。

該區通勤條件極為優越,涵蓋地鐵、輕軌（DLR）、地上鐵（Overground）以及伊莉莎白線（Elizabeth Line）等多元交通線路，多站點可在數分鐘內直達雙金融城，對於金融從業者而言堪稱完美據點。教育與生活配套方面，擁有包括 Ofsted 評級優秀學校在內的多樣化教育資源，並且從大型購物中心、超市到社區餐飲、河畔休閒空間一應俱全，充滿現代都市氛圍。

6. 精選建案推薦

【Regent’s View】

Regent’s View 由英國頂級開發商伯克利集團（Berkeley Group）傾力打造，座落於東倫敦 E2 的 Bethnal Green 百老匯住宅區攝政運河畔，隸屬於哈姆雷特塔（Tower Hamlets）行政區。由歷史悠久的地標性建築煥然新生為獨具一格的水岸豪邸。步行5分鐘即達 Cambridge Heath 地上鐵站直通金融城，12分鐘抵 Bethnal Green 地鐵站串連 Central Line 直通市中心及西區。

住戶專享 Frameworks 私人會所，提供約8,150平方英尺頂級設施，包含私人影院、壁球場、屋頂酒吧等豪華配套，並坐擁三英畝水濱景觀花園。周邊匯聚 Broadway Market 百老匯市集、London Fields 廣袤綠地及米其林星級餐廳，打造獨一無二攝政運河畔奢華居住體驗，成就東倫敦最受矚目的水岸投資熱點。

📝建案概要

■ 售價：665,000 – 1,675,000英鎊

■ 類型：1 – 3房公寓

■ 室內面積：561 – 1,246 sqft /15.7坪至35坪（實坪）

■ 產權：999年地上權

■ 完工：2026年Q1-Q2完工

綜觀2025年11月英國房市表現，儘管短期內受預算案不確定性與供應高峰影響而出現價格回調，但從長期趨勢來看，英國房地產市場依然展現出穩健的基本面與抗風險能力。特別是隨著房貸利率持續下降、12月降息預期升溫，以及剛需市場持續展現韌性，未來市場仍具備溫和復甦的堅實基礎。對於尋求海外資產配置的台灣投資者而言，當前或許正是進場佈局的絕佳時機。

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