無懼“萬稅”時代 想在英國買房你只要先搞懂“它”!

英國買房稅

想必正在看海外房地產的您,是不是時常在網路上看到國外美輪美奐的住宅和良好的投報率便有些心動了呢?一般人想在海外置產多半都會考量到房價、頭期款或是貸款等問題,還有最重要的「稅務」問題!在英國買房進入購買環節以及持有房屋後,也就陸陸續續開始要繳納不同的稅金,身處“萬稅”時代要繳的稅千百種,你都搞懂了嗎?

英國買賣/租賃房屋最常見的稅

許多國家會針對房屋買賣制訂各式稅務條款,而英國買房要繳的稅相較於各國較為簡單且稅金的計算方式公開透明,這也是讓不少投資人相當心動的原因,今天我們列出三個在英國進行房地產買賣最常見且一定要知道的稅務讓大家參考,正在考慮置產的朋友們不妨先來了解看看以維護您自身的權益。

(1) 印花稅(Stamp Duty Land Tax),簡稱 SDLT

如同我們看電影時要支付娛樂稅,購買房產同樣也要支付一筆稅金給政府,根據英國政府規定,在購買英國房地產時超過一定金額就必須向英國稅務及海關總署(HMRC)繳納印花稅,偏偏這筆稅款常常被大家遺忘,但其實這項規定早已行之有年,又英國政府針對不同的購買價格設有不同級距,且不同的身分類別和購買用途也都有不同的稅率,這點經常讓買家們感到頭痛不已,下文會再針對這部分做更進一步的解說。

(2) 個人所得稅(Income Tax)

這筆稅如同我們在繳納的所得稅一般,是以個人或公司行號的收入作為稅額的依據,因此對海外房東而言主要看的是不動產租賃的收益。不過也不是所有人都要繳納這筆費用,英國政府有規定租金收益的級距,也設有英國居民及部分國籍的個人免稅津貼(Personal Allowance),像是一年租金收益低於 £12,570 就可以獲得抵免,若收益為 £12,571-50,270 則所得稅率為 20%,£50,271-150,000 適用 40%,至於 £150,000 以上則採 45%。

(3) 資本利得稅(Capital Gain Tax)

一般而言,如果購買房屋的目的只是為了自住沒有要轉售就無須理會本稅,會需要繳納資本利得稅的時機只有屋主要出售房屋時,而英國的計算方式也相當透明。首先,政府設有 12,300 英鎊的免稅額度,若是屋主們買賣房屋所賺取的價差低於該金額,也無須繳納資本利得稅,而針對收益高於免稅額度者,有另外設立 18%及 28%的稅率,扣除免稅額後在乘上不同比率即為報稅金額,至於採用哪一項稅率端就得看屋主該年度的所得稅稅率才能決定。

印花稅稅率

英國印花稅

介紹了房屋常見的稅制後,進入買房環節大家會先面臨到的是買房時肯定要支付的印花稅,相較於另外兩種稅,它的計算方式相對複雜,因為計算時還須納入自身身分以及購買用途,英國本地居民、海外買家、首次購房者和房產持有者所需要繳稅的金額都是不一樣的。為了讓大家更方便理解,我們簡單為印花稅做了歸納,主要可以分成兩種類別:

(1) 一般住宅的不動產

若為一般住宅的不動產,依據最新的印花稅政策英國居民首次購屋且交易價格低於 £425,000 可直接免繳印花稅,而海外買家價格介於 £250,000 以下稅率為 5%, £250,001-925,000 稅率為 10%, £925,001-1,500,000 的稅率為 15%,至於超過 £1,500,000 稅率為 17%(如下表)。

英國印花稅

另外需要注意的是,若是購買人身分為海外買家,則依規定須繳交額外的 2%稅金(上表已含)。至於如何界定海外買家,英國官方只依居住時間判斷,對個人買家來說,從完成交易(指交房)當天往前推12個月,如果個人買家在英國居住的時間少於183天,即為“海外買家”,需支付額外 2%的印花稅。但如果具留學生身分就不用支付海外買家稅。值得一提的是,這個稅有一項人性化的退稅規定。只要海外買家在房產交易日往後推的12個月內,在英國住滿了183天或者以上,那他就可以申請全額退還“海外買家稅”。

(2) 商業不動產

英國政府規定商業不動產或混合使用類別的不動產,若價格超過 150,000 英鎊的交易,採用的稅率為 2%,而超過 250,000 英鎊的交易,超額部分稅率則增加至 5%,以分段式收費合併計算,商業不動產的相同費率也適用於個人、受託人和企業購買者。

印花稅計算器

英國印花稅

雖然英國政府都有明文寫出印花稅的稅率和不同身分的計算方式,但對於不熟悉相關規定的海外買家來說這仍舊是個惱人的課題。不過不用擔心這會成為您買房的阻礙,今天我們要介紹一個超實用的印花稅計算網站給大家,正在為此苦惱的朋友們趕緊鬆鬆眉頭一起來看看吧!

首先進入英商首都集團的網站首頁,並點選上方選項的新聞觀點。

英國房地產投資

進入新頁面後我們可以看到畫面上有搜尋列,請在欄中輸入“英國印花稅”並按下搜尋。

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下滑後會顯示可以輸入金額的欄位,來到這裡就只差最後一個步驟了!您只要在此輸入購買房產的交易價格以及勾選符合自身條件的情況(購屋目的及身分),系統便會自行計算出這筆交易所需付出的印花稅金額,只要學會簡單的幾步驟,大家就再也不用為複雜的印花稅計算苦惱啦!

英國印花稅計算

(Source:英商首都集團英國印花稅計算器

英國印花稅

大家在進行英國房地產投資時,除了留意房子本身的價格也要注意各個政府所訂立的稅務條款才能避免在買賣房屋時被意料之外的款項弄昏頭!以上就是今日對於英國印花稅計算的小介紹,希望我們提供的小工具能對您有所幫助,若是還有不清楚的地方或是想詢問英國買房流程及稅務等相關問題都歡迎與英商首都集團One Move Group聯繫,我們將致力提供您最為專業的服務。

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